En fastighetsmäklare (marchand de bien) definieras som en person som köper fastigheter, goodwill, aktier eller andelar i fastighetsbolag i avsikt att sälja dem vidare, eller som i dessa bolag tecknar aktier eller andelar för återförsäljning (§35-1-1 i den franska skattelagen)
Regler för inkomsternas beskattning
Reglerna för beräkning av en fastighetsmäklares intäkter (eller förluster) är desamma som för handel och industri (BIC-Bénéfices Industriels et Commerciaux). Den skattepliktiga vinsten är således lika med skillnaden mellan försäljningspriset med tillägg för avgifter och anskaffningspriset.
Verksamheten utövas under följande former :
Individuellt företag: Intäkterna beskattas som inkomst (IR-Impôt sur le Revenue) i kategorin Handel och Industri. För fastighetsmäklare gäller inte samma lagar som för mikroverksamheter (micro enterprises)
Handelsföretag: Företagsbeskattning (SA, SARL, osv.) Vinsten beskattas med 15% upp till 38.120€ (specifika villkor gäller) och med 33.33% utöver detta belopp.
Personföretag: (SNC, SCS osv) som valt att inte betala företagsskatt; i detta fall betalar bolagsmedlemmarna inkomstskatt i katagorin för handel och industri, i överensstämmelse med andelens storlek i bolaget och i proportion till företagsvinsten.
Momsregler
A. Beskattningsgrund
De professionella fastighetsmäklarna är underställda speciella skatteregler, som baseras på bruttomarginalen och inte på fastighetens försäljningspris. Marginalen motsvarar skillnaden mellan dels försäljningspriset och dels de avgifter köparen erlagt vid köpet av egendomen (avgifter till säljaren, honorar, registreringsavgifter osv).
B. Taxeringsregel
För professionella fastighetsmäklare gäller en skattelag som kallas “régime réel normal” (vilken gäller för företag med årlig omsättning överstigande 763.000 €) vilket gör att de inte kan åtnjuta momslättnader eller en “régime du réel simplifié” (gällande företag med en årsomsättning på mellan 76.300 € och 763.000 €). Moms ska deklareras och betalas enligt allmänna rättsregler.
Speciella skyldigheter
Fastighetsmäklaren har följande skyldigheter:
skriva in sig i handels- och bolagsregistret. Denna registrering innebär att en förekomstdeklaration ska göras inom en månad efter aktivitetens början hos verksamhetsformalitetscentret (CFE-centre de formalités des enterprises) i den lokala Handelskammaren
föra ett kolumnregister utan stämpelplikt som dag för dag visar i nummerordning, utan mellanrum eller linjehopp, alla uppdrag, säljlöften, överföringar av äganderätter och rent allmänt alla handlingar som hör till yrkesutövandet
registrera alla ovan nämnda handlingar inom 10 dagar utom i de fall de utfärdats av en notarie
överlämna kolumnregistret och alla bokföringshandlingar på anmodan av skatteverkets tjänstemän.
Registreringsrättigheter
Vid köp av fastigheten:
Registreringsavgift ska endast erläggas vid anskaffande av fast egendom. Dessa köp kan dock i vissa fall ha rätt till en stödordning och påläggas en avgift med nedsatt räntefot av 0,715%.
Två villkor måste absolut uppfyllas för att få rätt till stödordning:
Fastighetsmäklaren ska fullfölja de speciella skyldigheter som åligger honom (se ovan)
Vid köpet ska han förplikta sig att sälja fastigheten inom fyra år. Denna frist sänks till två år vid försäljning av fastigheter uppdelade i mindre partier, då förköpsrätt tillfaller någon av hyresgästerna
Skulle fastighetsmäklaren inte infria löftet om försäljning inom fyra år blir han skyldig att betala vederbörlig ägarskiftesavgift plus förseningsavgit på 0,40% per månad.
Vid egendomens försäljning:
Enligt allmän lag ska ägarskiftesavgift erläggas vid försäljning. Denna avgift ska betalas av den nye köparen.